Un immeuble se trouvant dans une société que l’on veut céder : un obstacle ?

Lors des cessions que nous organisons il nous arrive régulièrement qu’un immeuble soit logé dans la société à céder. 

Si de bonnes raisons ont prévalues à cette décision, au moment de la cession,  l’immeuble logé dans la société peut constituer un obstacle. (augmentation du prix, relocalisation envisagée…)

Des avantages fiscaux et économiques ont certainement justifié le placement de cet immeuble dans la société.  Par contre, au niveau de la vente cette situation ne convient pas toujours à l’acquéreur.

Niveau fiscal, la possibilité de scinder l’activité elle-même de l’immeuble par une cession partielle est une solution. 

Une opération de scission partielle présente néanmoins un certain risque sur le plan fiscal.

En effet, la neutralité fiscale de l’opération.( c’est-à-dire la reprise des plus-values latentes par la nouvelle société sans imposition dans le chef de la société transférante). n’est assurée que pour autant que l’opération réponde à des motifs économiques valables.

A cet égard, la scission partielle par apport d’un immeuble dans une nouvelle société. Suivie d’une vente des actions de ladite société est considéré comme ne répondant pas à des motifs économiques valables.

Il est conseillé de respecter certains délais entre les opérations. Afin de démontrer que la scission et la vente des actions constituent deux opérations distinctes et indépendantes. Plutôt qu’une opération de vente du bâtiment démembrée. Afin  d’échapper à la taxation de la plus-value sur l’immeuble.

Un fois de plus, pour pouvoir réaliser cette opération, il est utile de consulter  bien avant le moment de la mise en vente de la société. Notamment parce que l’administration fiscale accepte cette scission partielle avec scission d’une des deux branches de l’activité après une période de plus de trois ans.